Alquiler de temporada o alquiler turístico

En las Illes Balears, alquilar una vivienda por un periodo determinado es una práctica habitual tanto para propietarios como para inquilinos. Sin embargo, la línea que separa un "alquiler de temporada" de un "alquiler turístico" (o vacacional) es a menudo más fina de lo que parece, y confundir ambos conceptos puede acarrear consecuencias legales y económicas muy serias.

Entender sus diferencias no es solo una cuestión de nomenclatura en el contrato; es fundamental para operar dentro de la legalidad, especialmente en una comunidad autónoma con una regulación turística tan específica y estricta. A continuación, desglosamos las claves para distinguir ambas modalidades.

1. El Alquiler de Temporada: Una Necesidad de Vivienda Temporal

El alquiler de temporada se rige por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su característica principal es la finalidad del arrendamiento: satisfacer una necesidad de vivienda por un tiempo limitado, responde a una necesidad transitoria y específica que no es la de establecer una vivienda permanente.

* Propósito: La clave es que el inquilino necesita la vivienda de forma temporal por razones concretas como trabajo, estudios, una reforma en su vivienda habitual...

* Servicios: El propietario se limita a ceder el uso de la vivienda. No está obligado a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas y toallas, recepción o asistencia 24 horas.

* Normativa y Requisitos: Su regulación es mucho más laxa que la del alquiler turístico. No requiere de una licencia turística, no está sujeto a la zonificación que limita la actividad turística, ni obliga al propietario a darse de alta como empresa comercializadora.

2. El Alquiler Turístico: Una Actividad Económica Regulada

El alquiler turístico viene descrito en el art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como “e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”; en nuestro caso, la Ley del Turismo de las Illes Balears (LTIB), lo denomina como "comercialización de estancias turísticas en viviendas".

* Propósito y Comercialización: Según el citado art. 5 de la LAU y el art. 49 de la LTIB, se trata de comercializar una vivienda por periodos de corta duración, con finalidad lucrativa y en condiciones de uso inmediato. Un indicio clave es la publicidad a través de canales de oferta turística, como portales de internet, agencias de viajes o centrales de reserva.

* Servicios Obligatorios: A diferencia del alquiler de temporada, aquí se exige la prestación de servicios turísticos. El art. 51 LTIB obliga a garantizar, como mínimo:

- Limpieza periódica de la vivienda.

- Suministro de ropa de cama, toallas y menaje.

- Mantenimiento de las instalaciones.

- Asistencia telefónica al turista 24 horas.

* Requisitos Administrativos (La gran diferencia): Para poder operar legalmente, el propietario o comercializador debe:

- Presentar una Declaración Responsable de Inicio de Actividad Turística (DRIAT).

- Inscribir la vivienda en el registro insular de empresas turísticas, obteniendo un número de licencia que debe figurar en toda la publicidad.

- Cumplir con la zonificación: la vivienda debe estar ubicada en una zona declarada "apta" para la comercialización turística, según lo establecido en el art. 75 de la misma ley. Este es uno de los mayores escollos, ya que muchas áreas, especialmente en edificios plurifamiliares, están excluidas.

- Fiscalidad: Estas estancias están sujetas al Impuesto sobre Estancias Turísticas y de Impulso del Turismo Sostenible (la “ecotasa”), que el comercializador debe recaudar y liquidar.

La Realidad Prevalece sobre el Contrato

Es crucial entender que la Administración no se fija únicamente en el título del contrato. Si una vivienda se alquila por periodos cortos, se publicita en canales turísticos y se ofrecen servicios, se considerará una actividad turística, aunque el contrato se denomine "de temporada".

Conclusión: La Importancia de una Correcta Calificación

La elección entre un modelo u otro no es libre. Depende de la naturaleza real del servicio que se presta. Optar por un contrato de temporada para encubrir una actividad turística puede derivar en la consideración de actividad clandestina, con sanciones que pueden ser muy elevadas.

Por tanto, antes de poner su vivienda en el mercado de alquiler en Baleares, es imprescindible analizar el modelo de negocio que desea seguir y asegurarse de cumplir con todos los requisitos legales aplicables a la modalidad correcta. La prevención y el correcto asesoramiento son la mejor herramienta para garantizar la rentabilidad de su inmueble sin sobresaltos legales.