Tuberías privativas en zonas comunes: ¿Quién paga la avería?

Una mancha de humedad en el techo del garaje, una fuga de agua que parece no tener un origen claro... Estos son problemas habituales en las comunidades de propietarios y, a menudo, el inicio de un complejo debate: si la tubería que causa el daño da servicio a un solo vecino pero atraviesa una zona común, ¿quién debe asumir la reparación?

Esta cuestión, lejos de ser trivial, es una de las fuentes de conflicto más recurrentes. La respuesta se encuentra en la base misma de la propiedad horizontal, definida en nuestro Código Civil y desarrollada por su ley específica.

El Punto de Partida: El Artículo 396 del Código Civil

Para resolver el enigma, debemos acudir al pilar sobre el que se construye todo el régimen de propiedad horizontal: el Artículo 396 del Código Civil. Este precepto establece que cada propietario ostenta un derecho de propiedad exclusivo sobre su piso o local, y una copropiedad sobre los elementos comunes.

La clave está en la definición que hace de estos elementos comunes. Al enumerarlos, el artículo ofrece una delimitación física crucial para las instalaciones y conducciones: son comunes "...todas ellas hasta la entrada al espacio privativo".

Esta frase es determinante. El propio Código Civil establece un criterio de ubicación: cualquier tramo de una tubería que se encuentre fuera de los límites físicos de la vivienda o local es, por definición legal, un elemento común, con independencia de a quién preste servicio.

El Desarrollo: La Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH)

Sobre esta base fundamental, la Ley sobre propiedad horizontal desarrolla las obligaciones concretas de las partes:

* Cada propietario tiene la obligación de "mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas" (Artículo noveno de la Ley sobre propiedad horizontal).

* La comunidad, por su parte, debe hacerse cargo de "los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes" (Artículo diez de la Ley sobre propiedad horizontal).

El conflicto surge precisamente con las tuberías "híbridas": aquellas que, por su destino, son privativas, pero por su ubicación, son comunes según la definición del Código Civil.

La Interpretación Judicial: Dos Criterios Enfrentados

Ante esta aparente contradicción, los tribunales han consolidado dos líneas interpretativas.

1. El Criterio de la Ubicación (Tesis Mayoritaria)

Es la postura más extendida, ya que aplica de forma directa el mandato del Artículo 396 del Código Civil. Sostiene que para que una instalación se considere privativa, debe cumplir dos requisitos acumulativos:

* Prestar un servicio exclusivo a un propietario.

* Discurrir íntegramente por el interior del espacio privativo.

Por tanto, si un tramo de tubería está fuera de la vivienda o local (en un forjado, patio de luces o techo del garaje), es un elemento común. Un claro ejemplo de esta postura es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, nº 201/2018, de 9 de julio, que concluye:

"...aunque hablamos de una tubería que discurre desde el contador hasta el piso de la demandada, sirviendo agua únicamente a ésta, lo cierto es que lo hace por elementos comunes, por lo que la conclusión no puede ser otra que el considerar a esta tubería como elemento común hasta que no entre en el piso privativo de la demandada."

Consecuencia práctica: La responsabilidad de la reparación recae sobre la Comunidad de Propietarios.

2. El Criterio del Destino o Servicio (Tesis Minoritaria)

Esta interpretación pone el foco en la finalidad de la instalación. Si una conducción parte de un contador individual y su único propósito es suministrar servicio a una propiedad concreta, se considera privativa en todo su recorrido. La ubicación física pasa a un segundo plano.

Consecuencia práctica: La responsabilidad de la reparación sería del propietario individual al que sirve la conducción.

El Primer Paso Indispensable: Revisar los Estatutos

Antes de cualquier debate, es fundamental consultar el Título Constitutivo y los Estatutos de la comunidad. Como permite el Artículo quinto de la Ley sobre propiedad horizontal, estos documentos pueden contener reglas específicas que aclaren la naturaleza de estas instalaciones. Lo pactado en ellos será de aplicación preferente.

Un Giro Decisivo: La Instalación de la tubería se ha realizado sin permiso de la Comunidad.

Aquí es donde la responsabilidad da un vuelco. La Ley de Propiedad Horizontal es taxativa respecto a las obras en elementos comunes. El artículo séptimo de la Ley sobre Propiedad Horixontal establece que un propietario puede modificar los elementos de su piso o local, pero añade una prohibición crucial:

> "En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna..."

"El resto del inmueble" se refiere, precisamente, a los elementos comunes. Por lo tanto, instalar una tubería atravesando el techo del garaje es una alteración de un elemento común que un propietario no puede ejecutar sin el consentimiento previo de la Junta de Propietarios, adoptado con las mayorías que exige la ley (generalmente, las tres quintas partes, según el artículo diecisiete de la Ley sobre Propiedad Horizontal).

Consecuencias de la actuación ilegal: El propietario asume la responsabilidad

Al haber realizado la instalación sin la debida autorización, el propietario ha incumplido sus obligaciones y ha creado una situación irregular. Las consecuencias legales son directas:

1.  La responsabilidad se transfiere: Aunque la tubería se encuentre en una zona común, la responsabilidad por su mantenimiento y reparación recae íntegramente sobre el propietario que la instaló de forma ilícita. No puede ahora exigir a la comunidad que se haga cargo de las consecuencias de un acto que nunca debió realizar sin permiso.

2.  Obligación de reparar y resarcir: El propietario no sólo debe costear la reparación de la avería en la tubería, sino también resarcir a la comunidad y a cualquier otro vecino por los daños que la fuga haya podido ocasionar (humedades, desperfectos en el garaje, etc.).

3.  Posibilidad de exigir la retirada: La comunidad está en su derecho de exigir al propietario que, además de reparar el daño, retire la instalación ilegal y devuelva el elemento común (el techo del garaje) a su estado original, todo ello a su costa.

Conclusión

Partiendo de la definición del Artículo 396 del Código Civil, y siguiendo la interpretación mayoritaria de nuestros tribunales, la conclusión es clara: salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, una tubería de servicio individual que discurre por una zona común es, a efectos legales y de responsabilidad, un elemento común. Por lo tanto, su reparación y mantenimiento corresponden a la comunidad de propietarios en su conjunto.

Excepción: Cuando la instalación ha sido realizada por un propietario sin la preceptiva autorización de la Junta, entonces será siempre éste el responsable de la reparación y la Comunidad podrá exigir la retirada.

Tener claridad sobre este punto, que emana directamente del Código Civil, no solo ayuda a resolver averías de forma eficiente, sino que también previene conflictos innecesarios entre vecinos.